| Luty br. był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym, w największych miastach Polski utrzymały się na niemal niewzruszonym poziomie. Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w serwisie Oferty.net nieznacznie w górę poszły stawki wywoławcze w Gdyni i Sopocie (odpowiednio 2,5% i 2,2%), minimalnie spadły w Rzeszowie, Gdańsku i Bydgoszczy (odpowiednio o 3,5%, 2,8% i 2%), a w pozostałych miastach zmiany cen za 1 m2 nie przekraczały 100 PLN. Obserwowana stabilizacja średnich cen jest faktem. Mieszkania ani nie drożeją jak jeszcze rok czy dwa lata temu ani nie tanieją na tyle, by mówić o trendzie spadkowym. Dostępne na rynku oferty są zróżnicowane cenowo - od najtańszych (w przeliczeniu na m2) mieszkań o dużych powierzchniach w starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. "segmentu popularnego" (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo wysokich zarobkach. Obecna sytuacja mocno kontrastuje z pozostającą w pamięci, nie tak dawną gorączką mieszkaniową. Wielu uczestników i obserwatorów rynku przywykło wówczas do tego, że oferty schodziły "na pniu", a ceny zmieniały się z dnia na dzień. Teraz to się zmieniło; mieszkania to nie bułeczki - ich sprzedaż zajmuje trochę czasu, a na zakup niestety nie każdy może sobie pozwolić.
* na podstawie cen z lutego br. ** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| KREDYTY ZŁOTOWE W GÓRĘ Od ostatniego komentarza Open Finance (27 lutego) rynkowe stopy WIBOR ponownie wzrosły, a w ślad za nimi także oprocentowanie kredytów złotowych. Obecnie przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych wynosi już 7,05 proc. (WIBOR trzymiesięczny plus marża 1 pkt proc.), podczas gdy przed miesiącem było to 6,85 proc. Można więc powiedzieć, że rynek pieniężny ponownie zdyskontował decyzję Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych z pewnym wyprzedzeniem. Warto odnotować, że RPP podniosła w środę stopy po raz siódmy z rzędu, a łączna skala podwyżek wyniosła 175 pkt bazowych - przypomina Emil Szweda z Open Finance. W tym samym czasie (od lutego 2007r., kiedy rynek pieniężny rozpoczął dyskontowanie pierwszej w cyklu podwyżki stóp), trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła o 185 pkt bazowych, zatem wszystkie dotychczasowe podwyżki zostały już w pełni zdyskontowane, ale kolejne jeszcze nie. Mając to na uwadze i oczekując jeszcze dwóch podwyżek stóp procentowych do końca roku, zmieniamy naszą prognozę przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych na koniec 2008 roku. Kredyty oprocentowane na podstawie wzoru WIBOR3M plus 1 pkt proc. marży, mogą osiągnąć w grudniu oprocentowanie na poziomie 7,5-7,6 proc., jeśli założenia dotyczące dwóch kolejnych podwyżek zostaną spełnione, a oczekiwania rynku co do kolejnych podwyżek zostaną na tym poziomie zakotwiczone (tzn. rynek nie będzie oczekiwał dalszych podwyżek stóp). Tab1. Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów i rat kredytów hipotecznych
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe. * prognoza Z analiz Open Finance wynika, że od początku cyklu podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu 30-letniego wzrosła już o 120 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN lub o prawie 22 proc. Do końca roku wzrost rat ma szanse przekroczyć 27 proc. lub 150 PLN dla każdych 100 tys. PLN (z 549 do 699 PLN). Tylko kredytobiorcy, którzy w tym samym czasie zanotowali wzrost wynagrodzeń inny niż wynikający z obniżenia składki rentowej, mogą powiedzieć, że ich kondycja finansowa nie pogorszyła się w tym czasie ze względu na wzrost rat kredytowych. KREDYTY W CHF ZNACZNIE TAŃSZE W zgoła odmiennej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda w ciągu ostatniego miesiąca i w tym przypadku rynkowe stopy procentowe wzrosły, ale tylko o 5 pkt bazowych, a ponadto utrzymują się na niskim poziomie. Trzymiesięczna stopa LIBOR CHF wynosi niecałe 2,84 proc., a oprocentowanie kredytu we frankach z przeciętną marżą 1,3 proc. wynosi obecnie 4,15 proc. Inwestorzy są przekonani, że Narodowy Bank Szwajcarii nie będzie w najbliższym czasie podnosił stóp procentowych, a pod koniec roku może zdecydować się na ich obniżenie - twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na razie nie pozwala na to utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja (w lutym 2,4 proc.). Humory kredytobiorców spłacających kredyty we frankach szwajcarskich mogą popsuć tylko notowania walutowe. W ciągu ostatniego miesiąca kurs franka wzrósł z 2,20 do 2,25 PLN, a więc o 2,3 proc. Nadal jednak raty kredytów w CHF są niższe niż kredytów w PLN, a co więcej dysproporcja rośnie na korzyść kredytów w CHF. Tab2. raty kredytów w CHF vs. kredyty w PLN
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe, uwzględniono spread walutowy 5 proc. Aby raty kredytów w CHF zrównały się z ratami kredytów w złotych, licząc od dziś kurs franka musiałby wzrosnąć do 2,95 PLN. Przyjmując założenie, w którym oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich nie zmieni się do końca roku, a oprocentowanie kredytów złotowych wzrośnie do 7,5 proc. przy stabilności kursu walutowego, raty kredytów we frankach będą o 37 proc. niższe niż kredytów złotowych. Wówczas do zrównania się rat wymagany będzie wzrost kursu franka do 3,08 PLN. WARSZAWA - WIĘCEJ MIESZKAŃ Z DALA OD CENTRUM Warszawski rynek mieszkaniowy stale ewoluuje. Wysoki popyt na mieszkania spowodował w ostatnich latach wysyp nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów. Z uwagi na wysokie ceny gruntów w Śródmieściu i dzielnicach ościennych najwięcej nowych domów i osiedli mieszkaniowych wznoszonych było i jest w oddalonych od centrum dzielnicach. Potwierdza to obserwowany w serwisie Oferty.net wzrost podaży ofert sprzedaży mieszkań z Targówka, Bielan, Bemowa czy Wesołej przy jednoczesnym zmniejszaniu udziału w podaży ofert ze "starych" dzielnic - Śródmieścia, Ochoty, Woli czy Żoliborza. Tab3. Zmiana podaży ofert sprzedaży mieszkań w wg dzielnic w ciągu ostatniego roku (%)
spadek udziału wzrost udziału DROGO POD TATRAMI Podczas ferii zimowych, w okresie wakacyjnym czy w trakcie "długich weekendów" Zakopane zapełnia się ceprami z różnych stron Polski (i nie tylko). Beztroski wypoczynek i zachwyt malowniczymi widokami Tatr budzą u wielu z nich pragnienie posiadania własnej nieruchomości w popularnym kurorcie. Jeśli nie okazałego, góralskiego domu to chociaż mieszkania czy apartamentu, do którego można by przyjeżdżać o każdej porze roku, bez wcześniejszych rezerwacji, bez martwienia się o to czy będą wolne miejsca. Zakup lokum w Zakopanem to jednak spory wydatek. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Zimowej Stolicy Polski wystawionego do sprzedaży w serwisie Oferty.net w lutym br. wynosiła 11263 PLN. Była ona aż o 17,3% wyższa niż w Warszawie (9599 PLN/m2) i tylko nieznacznie niższa od średniej ceny w drugim, popularnym kurorcie - leżącym na przeciwległym krańcu Polski Sopocie (11347 PLN/m2). Najwyższych cen - przekraczających 10 000 PLN/m2 - oczekują zbywcy mieszkań i apartamentów nowych, nowocześnie wykończonych oraz w budynkach starszych ale atrakcyjnie usytuowanych (blisko Krupówek), z pięknym widokiem na góry. Tańsze są oferty o niższym standardzie i oddalone od głównego deptaku miasta. Ich ceny zaczynają się od 6 000 PLN/m2. WARSZAWA - ŚREDNIE CENY OFERTOWE MIESZKAŃ WG DZIELNIC
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LUTYM 2008 Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE w lutym 2008 r.
|
| Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net |