|
Kilka słow o coraz bardziej popularnym systemie wymiany ofert MLS.
MLS - Multiple Listing Service to system wielokrotnego oferowania. Polega na tym, że wrzucona do systemu oferta jest dostępna w każdej agencji objętej systemem. W Polsce MLS działa w kilku miastach np. w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, jednak obejmuje najwyżej kilkanaście proc. lokalnego rynku. W wielu krajach Europy Zachodniej, w USA, Kanadzie obejmuje ponad 90 proc. rynku nieruchomości. Pośrednicy, zwani w USA i Kanadzie brokerami, objęci systemem, praktycznie mogą swoim klientom szukającym nieruchomości okazać niemal wszystkie oferty na lokalnym rynku, natomiast klientom zbywającym nieruchomość gwarantują, że wszyscy zainteresowani kupnem na lokalnym rynku te ofertę obejrzą. Pośrednicy - brokerzy nie konkurują miedzy sobą zdobywaniem ofert - ale jakością usługi co przede wszystkim jest korzystne dla klienta. Jak w praktyce działa MLS? System MLS jest związany z zasadą zawierania umów na wyłączność. Jeżeli klient zgłasza nieruchomość do sprzedaży do agencji objętej systemem, to pośrednik zawiera z nim umowę na sprzedaż ale na wyłączność. Prowizja w przypadku umowy na wyłączność wynosi około 6 proc. i płaci ją sprzedający. Kupujący co do zasady prowizji nie płaci. Ale rzadko kiedy agent, który ma umowę na wyłączność dostanie pełną 6 procentową prowizję. Najczęściej dzieli się nią z agentem który przyprowadzi klienta. Ten system bowiem działa tak: Pan Abacki sprzedaje mieszkanie i zgłasza się do agencji "Piękny Dom". Tam zawiera umowę na wyłączność. Do agencji "Twoje Mieszkanie" natomiast trafia Pani Iksińska, która szuka takiego właśnie lokalu i tu je znajduje w systemie MLS. Agencja "Twoje Mieszkanie" zgłasza się do Agencji "Piękny Dom" sygnalizując zainteresowanie pani Iksińskiej lokalem pana Abackiego. Od tego momentu obaj pośrednicy z dwóch agencji zaczynają współpracować - aby doprowadzić do transakcji. Negocjują cenę i pozostałe warunki umowy. Oczywiście, każdy z nich działa w imieniu i na korzyść swojego klienta. Jeżeli obaj działali by na zwyżkę ceny - kupujący mógłby się wycofać, jeżeli by próbowali ceny zbić - wycofać mógłby się sprzedający, a oferta nadal by czekała. Obaj pośrednicy wiedzą, że jeżeli do transakcji dojdzie - podzielą się równo prowizją. Obaj więc zarobią. To, że sprzedający płaci prowizję - jest "złudzeniem optycznym". Przecież wypłaci ją z tego co otrzyma od kupującego i to kupujący pokrywa koszt nabytego mieszkania razem z prowizją! Zdarza się, że do pośrednika, który ma ofertę na wyłączność trafi i klient, który chce ja kupić. W takim przypadku, gdy dojdzie do transakcji pośrednik dostanie całą prowizje (6 proc.) W Polsce argumentem przeciw umowom na wyłączność jest to, że "jak się zawrze taką umowę, to pośrednik się nie będzie starał, bo i tak ma zagwarantowany zarobek". W systemie MLS, jak się nie będzie starał postara się inny pośrednik, do którego trafi potencjalny nabywca. Oferta na wyłączność skojarzona z systemem MLS mobilizuje. Jakie są jeszcze korzyści z systemu MLS? System rejestruje ceny ofertowe, rodzaj nieruchomości z jej dokładnym opisem oraz ceny transakcyjne. Także czas oczekiwania oferty na transakcję. Te dane są bardzo istotne, bo pokazują co się dzieje na rynku. Błyskawicznie można bowiem dokonać analizy danych i np. określić rysujące się tendencje: czy pogłębia się różnica między ceną ofertową a transakcyjną, jakie są średnie transakcyjne dla określonej grupy nieruchomości, jak te średnie się zmieniają i jaka jest mediana. Na rynku nieruchomości analizując ceny warto posługiwać się nie tylko średnia arytmetyczną ale i medianą: mediana to cena graniczna. 50 proc. transakcji jest zawieranych za cenę równą bądź niższą od tej wielkości granicznej. Warto zawsze przyjrzeć się jaki procent transakcji jest zawieranych po cenach niższych od średniej arytmetycznej. MLS pozwala precyzyjnie określać liczbę aktualnych ofert - jak się ona zmienia w czasie. Pośrednikom pozwala zweryfikować czy zgłoszona oferta ma realna cenę. Dane z MLS, przetwarzane z cen transakcyjnych pozwoliłyby uniknąć konfliktów z urzędami skarbowymi, a także "pompowania" cen bez żadnego uzasadnienia. Dane te pokażą też precyzyjnie potrzeby kupujących.
MLS i system ofert na wyłączność sprawdził się w wielu krajach .Najwyższa pora wprowadzić go i w Polsce, co popiera i promuje Polska Federacja Rynku Nieruchomości. Jeżeli system rejestrowałby wszystkie transakcje na rynku i dane transakcyjne - wykluczyłby istnienie szarej strefy i pośredników bez licencji, kwalifikacji i ubezpieczenia. Państwo otrzymywałoby należne podatki, klienci zyskaliby lepszą i bezpieczną obsługę, zaś pośrednicy byliby skoncentrowani właśnie na działaniu na rzecz klienta. PFRN popiera taki system, bo jest on sprawdzony w krajach o gospodarce rynkowej z wieloletnimi tradycjami i rozwiniętym rynku nieruchomości. Źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości |
