|
|
|
Raport z rynku nieruchomości |
|
|
|
Written by Ilona Wakulińska
|
|
czwartek, 27 marzec 2008 |
Kilka słów na temat cen.
Luty br. był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym, w największych miastach Polski utrzymały się na niemal niewzruszonym poziomie.
Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w serwisie Oferty.net nieznacznie w górę poszły stawki wywoławcze w Gdyni i Sopocie (odpowiednio 2,5% i 2,2%), minimalnie spadły w Rzeszowie, Gdańsku i Bydgoszczy (odpowiednio o 3,5%, 2,8% i 2%), a w pozostałych miastach zmiany cen za 1 m2 nie przekraczały 100 PLN.
Obserwowana stabilizacja średnich cen jest faktem. Mieszkania ani nie drożeją jak jeszcze rok czy dwa lata temu ani nie tanieją na tyle, by mówić o trendzie spadkowym. Dostępne na rynku oferty są zróżnicowane cenowo - od najtańszych (w przeliczeniu na m2) mieszkań o dużych powierzchniach w starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. "segmentu popularnego" (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo wysokich zarobkach.
Obecna sytuacja mocno kontrastuje z pozostającą w pamięci, nie tak dawną gorączką mieszkaniową. Wielu uczestników i obserwatorów rynku przywykło wówczas do tego, że oferty schodziły "na pniu", a ceny zmieniały się z dnia na dzień. Teraz to się zmieniło; mieszkania to nie bułeczki - ich sprzedaż zajmuje trochę czasu, a na zakup niestety nie każdy może sobie pozwolić.
| miasto | 01'07
(PLN/m2) | 02'08
(PLN/m2) | zmiana
(%) | średnia cena
mieszkania
o pow. 50 mkw.*
(PLN) | wysokość raty | ile trzeba zarabiać,
aby uzyskać kredyt
(netto) | w PLN
(6,88%) | w CHF
(4,06%) | w PLN | w CHF | | Białystok | 4 655 | 4 607 | -1,0 | 230 350 | 1 514 | 1 160 | 2 538 | 2 936 | | Bydgoszcz | 4 329 | 4 242 | -2,0 | 212 100 | 1 394 | 1 069 | 2 401 | 2 767 | | Gdańsk | 7 161 | 6 963 | -2,8 | 348 150 | 2 288 | 1 754 | 3 424 | 4 030 | | Gdynia | 7 188 | 7 365 | 2,5 | 368 250 | 2 420 | 1 855 | 3 617 | 4 262 | | Katowice | 4 708 | 4 701 | -0,1 | 235 050 | 1 545 | 1 184 | 2 573 | 2 980 | | Kraków | 8 248 | 8 197 | -0,6 | 409 850 | 2 694 | 2 065 | 3 888 | 4 743 | | Lublin | 5 176 | 5 103 | -1,4 | 255 150 | 1 677 | 1 286 | 2 724 | 3 165 | | Łódź | 4 760 | 4 689 | -1,5 | 234 450 | 1 541 | 1 181 | 2 569 | 2 974 | | Poznań | 6 278 | 6 210 | -1,1 | 310 500 | 2 040 | 1 565 | 3 140 | 3 677 | | Rzeszów | 4 937 | 4 763 | -3,5 | 238 150 | 1 565 | 1 200 | 2 597 | 3 008 | | Sopot | 11 105 | 11 347 | 2,2 | 567 350 | 3 729 | 2 859 | 5 220 | 6 567 | | Szczecin | 5 181 | 5 205 | 0,5 | 260 250 | 1 710 | 1 311 | 2 763 | 3 212 | | Warszawa | 9 566 | 9 599 | 0,3 | 479 950 | 3 154 | 2 418 | 4 465 | 5 555 | | Wrocław | 7 500 | 7 430 | -0,9 | 371 500 | 2 441 | 1 872 | 3 600 | 4 300 |
* na podstawie cen z lutego br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy |
| |
|  |
|  |
| |
| KREDYTY ZŁOTOWE W GÓRĘ
Od ostatniego komentarza Open Finance (27 lutego) rynkowe stopy WIBOR ponownie wzrosły, a w ślad za nimi także oprocentowanie kredytów złotowych. Obecnie przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych wynosi już 7,05 proc. (WIBOR trzymiesięczny plus marża 1 pkt proc.), podczas gdy przed miesiącem było to 6,85 proc.
Można więc powiedzieć, że rynek pieniężny ponownie zdyskontował decyzję Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych z pewnym wyprzedzeniem.
Warto odnotować, że RPP podniosła w środę stopy po raz siódmy z rzędu, a łączna skala podwyżek wyniosła 175 pkt bazowych - przypomina Emil Szweda z Open Finance. W tym samym czasie (od lutego 2007r., kiedy rynek pieniężny rozpoczął dyskontowanie pierwszej w cyklu podwyżki stóp), trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła o 185 pkt bazowych, zatem wszystkie dotychczasowe podwyżki zostały już w pełni zdyskontowane, ale kolejne jeszcze nie. Mając to na uwadze i oczekując jeszcze dwóch podwyżek stóp procentowych do końca roku, zmieniamy naszą prognozę przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych na koniec 2008 roku. Kredyty oprocentowane na podstawie wzoru WIBOR3M plus 1 pkt proc. marży, mogą osiągnąć w grudniu oprocentowanie na poziomie 7,5-7,6 proc., jeśli założenia dotyczące dwóch kolejnych podwyżek zostaną spełnione, a oczekiwania rynku co do kolejnych podwyżek zostaną na tym poziomie zakotwiczone (tzn. rynek nie będzie oczekiwał dalszych podwyżek stóp).
Tab1. Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów i rat kredytów hipotecznych
| Luty 2007 | Rata (PLN) | Marzec 2008 | Rata (PLN) | Zmiana | Grudzień 2008E* | Rata (PLN)* | Zmiana do luty 2007* | Zmiana do marzec 2008* | | 5,20% | 549 | 7,05% | 669 | +21,8% | 7,50% | 699 | +27,3% | +4,5% |
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe. * prognoza
Z analiz Open Finance wynika, że od początku cyklu podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu 30-letniego wzrosła już o 120 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN lub o prawie 22 proc. Do końca roku wzrost rat ma szanse przekroczyć 27 proc. lub 150 PLN dla każdych 100 tys. PLN (z 549 do 699 PLN). Tylko kredytobiorcy, którzy w tym samym czasie zanotowali wzrost wynagrodzeń inny niż wynikający z obniżenia składki rentowej, mogą powiedzieć, że ich kondycja finansowa nie pogorszyła się w tym czasie ze względu na wzrost rat kredytowych.
KREDYTY W CHF ZNACZNIE TAŃSZE
W zgoła odmiennej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda w ciągu ostatniego miesiąca i w tym przypadku rynkowe stopy procentowe wzrosły, ale tylko o 5 pkt bazowych, a ponadto utrzymują się na niskim poziomie. Trzymiesięczna stopa LIBOR CHF wynosi niecałe 2,84 proc., a oprocentowanie kredytu we frankach z przeciętną marżą 1,3 proc. wynosi obecnie 4,15 proc.
Inwestorzy są przekonani, że Narodowy Bank Szwajcarii nie będzie w najbliższym czasie podnosił stóp procentowych, a pod koniec roku może zdecydować się na ich obniżenie - twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na razie nie pozwala na to utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja (w lutym 2,4 proc.). Humory kredytobiorców spłacających kredyty we frankach szwajcarskich mogą popsuć tylko notowania walutowe. W ciągu ostatniego miesiąca kurs franka wzrósł z 2,20 do 2,25 PLN, a więc o 2,3 proc. Nadal jednak raty kredytów w CHF są niższe niż kredytów w PLN, a co więcej dysproporcja rośnie na korzyść kredytów w CHF.
Tab2. raty kredytów w CHF vs. kredyty w PLN
Oprocentowanie kredytu
w CHF | Rata kredytu
w CHF | Oprocentowanie kredytu
w PLN | Rata kredytu
w PLN | Różnica | | 4,15% | 510 PLN | 7,05% | 669 PLN | 31,2% |
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe, uwzględniono spread walutowy 5 proc.
Aby raty kredytów w CHF zrównały się z ratami kredytów w złotych, licząc od dziś kurs franka musiałby wzrosnąć do 2,95 PLN.
Przyjmując założenie, w którym oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich nie zmieni się do końca roku, a oprocentowanie kredytów złotowych wzrośnie do 7,5 proc. przy stabilności kursu walutowego, raty kredytów we frankach będą o 37 proc. niższe niż kredytów złotowych. Wówczas do zrównania się rat wymagany będzie wzrost kursu franka do 3,08 PLN.
WARSZAWA - WIĘCEJ MIESZKAŃ Z DALA OD CENTRUM
Warszawski rynek mieszkaniowy stale ewoluuje. Wysoki popyt na mieszkania spowodował w ostatnich latach wysyp nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów. Z uwagi na wysokie ceny gruntów w Śródmieściu i dzielnicach ościennych najwięcej nowych domów i osiedli mieszkaniowych wznoszonych było i jest w oddalonych od centrum dzielnicach. Potwierdza to obserwowany w serwisie Oferty.net wzrost podaży ofert sprzedaży mieszkań z Targówka, Bielan, Bemowa czy Wesołej przy jednoczesnym zmniejszaniu udziału w podaży ofert ze "starych" dzielnic - Śródmieścia, Ochoty, Woli czy Żoliborza.
Tab3. Zmiana podaży ofert sprzedaży mieszkań w wg dzielnic
w ciągu ostatniego roku (%)
| dzielnica | luty 07 | luty 08 | | Bemowo | 4,9 | 7,2 | | Białołęka | 4,8 | 5,5 | | Bielany | 4,7 | 6,5 | | Mokotów | 16,1 | 16,0 | | Ochota | 7,0 | 5,3 | | Praga Płd | 11,4 | 11,6 | | Praga Pn | 4,7 | 3,6 | | Rembertów | 0,3 | 0,6 | | Śródmieście | 12,3 | 11,3 | | Targówek | 3,9 | 4,4 | | Ursus | 2,4 | 3,2 | | Ursynów | 10,9 | 10,1 | | Wawer | 0,7 | 0,9 | | Wesoła | 0,3 | 0,5 | | Wilanów | 1,5 | 1,7 | | Włochy | 1,3 | 1,5 | | Wola | 7,1 | 6,0 | | Żoliborz | 5,4 | 4,4 |
spadek udziału
wzrost udziału
DROGO POD TATRAMI
Podczas ferii zimowych, w okresie wakacyjnym czy w trakcie "długich weekendów" Zakopane zapełnia się ceprami z różnych stron Polski (i nie tylko). Beztroski wypoczynek i zachwyt malowniczymi widokami Tatr budzą u wielu z nich pragnienie posiadania własnej nieruchomości w popularnym kurorcie. Jeśli nie okazałego, góralskiego domu to chociaż mieszkania czy apartamentu, do którego można by przyjeżdżać o każdej porze roku, bez wcześniejszych rezerwacji, bez martwienia się o to czy będą wolne miejsca.
Zakup lokum w Zakopanem to jednak spory wydatek. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Zimowej Stolicy Polski wystawionego do sprzedaży w serwisie Oferty.net w lutym br. wynosiła 11263 PLN. Była ona aż o 17,3% wyższa niż w Warszawie (9599 PLN/m2) i tylko nieznacznie niższa od średniej ceny w drugim, popularnym kurorcie - leżącym na przeciwległym krańcu Polski Sopocie (11347 PLN/m2).
Najwyższych cen - przekraczających 10 000 PLN/m2 - oczekują zbywcy mieszkań i apartamentów nowych, nowocześnie wykończonych oraz w budynkach starszych ale atrakcyjnie usytuowanych (blisko Krupówek), z pięknym widokiem na góry.
Tańsze są oferty o niższym standardzie i oddalone od głównego deptaku miasta. Ich ceny zaczynają się od 6 000 PLN/m2.
WARSZAWA - ŚREDNIE CENY OFERTOWE MIESZKAŃ WG DZIELNIC
| dzielnica | styczeń 08
średnia cena (PLN/m2) | luty 08
średnia cen (PLN/m2) | zmiana (%) | | Bemowo | 8 890 | 8 911 | 0,24 | | Białołęka | 7 782 | 7 930 | 1,8 | | Bielany | 9 019 | 8 945 | -0,82 | | Mokotów | 10 211 | 10 391 | 1,76 | | Ochota | 9 988 | 9 840 | -1,48 | | Praga Płd | 8 888 | 8 789 | -1,11 | | Praga Pn | 8 286 | 8 206 | -0,97 | | Rembertów | 7 471 | 7 733 | 3,51 | | Śródmieście | 12 442 | 12 633 | 1,54 | | Targówek | 7 806 | 7 812 | 0,08 | | Ursus | 8 505 | 8 446 | -0,69 | | Ursynów | 9 416 | 9 527 | 1,18 | | Wawer | 8 174 | 8 257 | 1,02 | | Wesoła | 7 740 | 7 914 | 2,25 | | Wilanów | 9 867 | 9 947 | 0,81 | | Włochy | 9 136 | 8 631 | -5,53 | | Wola | 9 623 | 9 529 | -0,98 | | Żoliborz | 10 015 | 9 855 | -1,6 | | Warszawa | 9 566 | 9 599 | 0,34 |
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LUTYM 2008
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE w lutym 2008 r.
| miasto | średnia wartość kredytu w lutym 2008 (w PLN) | średnie LTV (stosunek kwoty kredytu do wart. nieruch., w proc.) | średni okres kredytowania
(w latach) | | WARSZAWA | 427 017 | 88 | 33 | | KRAKÓW | 300 530 | 85 | 30 | | WROCŁAW | 326 663 | 86 | 31 | | POZNAŃ | 272 214 | 85 | 30 | | GDAŃSK | 330 697 | 88 | 31 | | GDYNIA | 315 280 | 82 | 30 | | KATOWICE | 202 436 | 86 | 28 | | LUBLIN | 238 418 | 88 | 33 | | OLSZTYN | 260 740 | 94 | 32 |
|
|
| |
| |
| |
| | Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net |
|
|
|
|
